地产又热 宏观将紧

         自２００３年以来，房地产行业的波动一直是政府出台宏观调控措施的前兆。最近几个月，中国房地产行业似乎又重现巨大活力，这预示着一个新周期即将开始。我预言，新一轮宏观紧缩即将启动

　　在展开细节讨论之前，我必须要告诉读者，并不是我对中国的宏观经济产生了什么新的看法，而是对于最近发生的一些事情，我认为有必要做一些动态改变。

　　如同过去一样，我并不认为中国的宏观经济需要多么严厉的紧缩，同时经济增长势头也不会发生太大的变化。

　　总体上说，中国的信贷情况还是非常良好的，数据显示国内需求正处于稳定增长之中，银行的过剩流动性也一直被控制在历史最低水平上。２００７年以来ＣＰＩ数据不断上升，也主要是因为食品价格波动这样的短期因素在作祟，因此央行才做出了连续加息的反应。随着ＣＰＩ逐渐回落，央行的反应也会相应削弱。

　　房地产市场的发展也非常健康，我在之前的文章《房市会步Ａ股后尘吗》（２００７年第３７期“观察家”）中就谈到，中国的房地产市场还远远谈不上泡沫。即使是现在泡沫化迹象已经非常严重的Ａ股市场，我也依然认为没有必要通过宏观经济政策进行干预。

　　读者可能就会有些奇怪了，既然这样，为什么现在我会认为有必要进行宏观调控呢？

　　因为在过去几个月里，当大家都在谈出口创造的流动性，谈Ａ股市场泡沫化的时候，中国经济运行的基本面出现了一些细微的变化。

　　好了，明确一下主题，我说的是中国建筑行业的运行周期。

　　宏观调控的先导指标

　　瑞银房地产综合指数包括了新建房屋、在建房屋和销售中房屋的数量，能够反映正在开发或者正在拍卖的土地面积。我一直希望这个指数能够比较客观地考察房地产行业的发展。

　　如果这样还不能很好地反映房地产行业的发展，我还试图通过中国国内钢铁的消费量（包括生产、进口和库存）来进行考察。

　　将两个指数加以综合，我们会得出一些有趣的结论。

　　从２００１年到２００６年里，中国建筑开发一直处于剧烈波动之中。事实上，
过去几年里中国宏观经济一直保持了非常稳定的增长，房地产可能是惟一存在剧烈波
动的行业。而且，自２００３年以来，房地产行业的波动一直是政策干预的前兆。

　　从２００１年到２００３年的经济周期里，中国房地产行业增长非常迅猛，年均
增长率达到了３０％，钢铁消费量表现出了同样的增长速度，而它们所推动的房地产
企业信贷的增长，更是达到了历史最高水平。这直接促成了２００４年的宏观调控，
由此，地产的黄金周期暂时告一段落。

　　此后的两年内，房地产行业的增长速度只有个位数。房地产行业的疲软，反过来
也对中国的金融环境产生了影响，造成了２００５年中国宽松的信贷环境。也正是因
为这样，中国央行才能有足够的流动性，让它在那段时间里，能够从容不迫地对几家
大型国有银行完成注资。　２００５年底，中国房地产行业又重现高潮，新建房屋数
量有了非常明显的增长，同时国内钢铁消费也再次展现出了２５％以上的强势增长能
力。

　　但是和上一次一样，在国内房地产热才刚刚展露锋芒的时候，央行和其他政府部
门的政策调控又一次如期而至。在２００６年里，政府针对房地产行业发布了一系列
调控措施。在调控之后，一切又都重新归于平静。

　　但就在最近几个月，情况有了很大的变化，房地产行业似乎又重现巨大的活力，
近期瑞银房地产综合指数的环比增速达到了２４％，而且还处于继续上升之中。

　　再来看同期其他几个指标，在建土地面积增加达到了３０％，钢铁消费增长超过
了２０％。这一切都向我们昭示着，一个新的周期即将开始了。所以，我预言，新的
一轮政策紧缩即将启动。

　　滞后几个月才会紧缩

　　但是，政策干预还不会来得非常快。回忆一下历史，在２００１年到２００３年
的热潮中，房地产市场火热了三年，才迎来政策干预的到来；而在２００５年到２０
０６年的周期中，政策也是在房地产市场热火朝天了一年之后，才采取行动。

　　同样，此次政策调控也要滞后几个月才会做出反应。也就是说，房地产行业直到
２００７年底还可以保持一片欣欣向荣的气象，也可能会坚持到２００８年上半年。
　　目前还看不出房地产信贷出现超常增长的现象。在２００１年到２００３年的房
地产黄金市场中，房地产企业的信贷增长直逼３０％。和那个惊人的数字相比，现在
的房地产信贷增长可以说是非常平静，而且从其他金融指标来看，也看不出明显升温
的迹象。

　　无论是２００１年到２００３年的黄金时期，还是２００５年到２００６年的短
周期，房地产行业的突然崛起，都是受到了信贷和其他金融部门的支持，才表现出了
如此强的爆发力。但是此次，房地产信贷数据不但没有快速增长，反而趋于减弱。
通过信贷手段

　　在房地产行业还没有得到金融部门支持的情况下，政府要抑制房地产行业的升温，
就更为容易，因此，政策调控没有必要立即做出反应。

　　有一个问题，政府会以何种形式做出反应呢？

　　我想，还是像前两个房地产行业的周期一样，政府会对房地产建筑做出更为直接，
而不是间接的调控。也就是说，政府会加大房地产企业的信贷难度，同时出台其他政
策，而很少会通过提高利率，或者减少流动性来进行干预，这和２００７年控制食物
价格上涨有很大不同。

　　所以，中国境外的投资者们，在最近的一两个季度里，随时要注意中国可能发生
的宏观调控和紧缩，但是也请记住，中国还是处在经济发展的快车道上。