咨询业何以“热追”商业地产

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　　商业地产自2003年以来持续火爆，众多资金的追捧，众多开发商的趋之若鹜，大量媒体的报道，多家代理商的青睐，令商业地产成为各阶层人士持续关注的对象。伴随着商业地产的火爆，国内进入商业地产市场的咨询公司也在不断增多。有从其他行业转投过来的，也有增加商业地产咨询服务的老牌地产咨询公司，有从商业咨询行业转型过来的，更有地产、商业企业跳槽出来的高管自办商业地产咨询公司的。总而言之，商业地产咨询行业日益火爆。

　　那么,为什么咨询业如此看好商业地产市场呢？繁荣的背后到底存在怎样的深层次理由？商业地产繁荣

　　 2004年以来，特别是今年5月中旬至今，国八条、营业税和个税征收――接连不断的宏观调控政策以“连环掌”的方式打向投资过热的楼市与过高的房价，住宅市场的销售形势受到相当程度的打击。但七部委的新政主要是针对住宅市场的投资行为，并没有涉及到商业地产方面，而具有长线投资、稳定回报等特点的商业地产市场却大有逆市升温的趋势。

　　据统计，今年1至5月份全国商业地产投资达458亿元，同比增长38.7％，在建项目同比增长94.7％。截至6月份，今年已有25亿美元的国际资本投向中国商业地产市场。由于商业地产项目的投资基本上不受期房禁止转让、征收营业税等限制，因此相对回报更高的商业地产市场逐渐成为部分中小投资者的新宠。

　　此外，随着中国城市化进程的不断推进，商业地产也迎来了一个崭新的发展机遇。经济的持续增长，消费的不断升级，城市商业的发展呼唤与之相对应的商业地产。这是商业发展到一定阶段，对商业平台提出的必然要求。而城市化进程的加速也带来新区开发热，城区边缘化进展迅速，市郊新区以日新月异的速度在各地出现，形成大量卫星城、城市新区。这场前所未有的城市化运动，必将成就新中心商圈的形成，必将对老商圈进行整合提升，必然带动城市商业地产的重大发展和调整。

　　有资料显示，从世界范围内发达国家的地产发展史来看，当人均GDP达到3000至4000美元时，商业地产将迎来高速发展时期。而从我国长三角、珠三角以及环渤海这三大经济区域来看，覆盖人口将近2亿，人均GDP已经超过3000美元，有的地区甚至超过4000美元，实际上已经进入中等发达国家水平。行业运作“缺脑”

　　与商业地产极度繁荣不协调的是，各类企业包括住宅商大举进攻商业地产市场，多是半路出家，极度缺乏专业知识和经验。

　　商业地产开发不同于住宅地产开发，卖掉就完了，开发一个商业地产项目不仅要考验开发商的市场营销能力、市场策划能力、更多地要考验开发商的商业定位能力,商业规划能力、招商能力、专业操作能力甚至营造市场能力等综合质素。实际上，大多数已经或将要进入商业地产市场的企业都极度缺乏上述能力。

　　过去，即便是长期专注于商业地产的开发商都一直流行产权商铺的操作模式，沿用开发住宅地产的方式开发商业地产。他们抱着“卖完就走”的经营思路，这对社区小型商业物业可能影响不大，但以这种方式操作大型商业地产，模式就太过单一。造成的后果是后期无法统一规划和定位，把风险完全留给了中小投资者，卖场经营也会出现严重问题。许多开发商在没有明确目标客户、不了解客户真实需求、不了解当地商业规划和商业发展趋势、不清楚不同业态对物业经营条件的要求的情况下，盲目上项目，导致定位失误和后续经营的混乱。商业地产的开发还是要尊重商业经营的客观规律，即“先规划后招商，先招商后开发”的规律。

　　有些地产商由于缺乏知识经验和科学调研，没有考虑区域科学性布局，重复建设，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，加大了开发风险，其结果是招商效果不好，经营更成问题。一些地区商业地产空置率居高不下就是最好的说明。

　　今年商业地产虽然发展势头良好，但依然存在地产开发和商业经营脱节隐忧。尤其是从没有做过商业地产开发的企业，不仅仅要考虑到地产开发的问题，更重要的是要学好商业知识,积累商业经验,整合商业资源，度过漫长资金回收期。

　　可以预见，今后商业地产的竞争将不仅是地产的竞争，更多是商业的竞争。而“咨询”就是基于专业知识和经验提供信息和建议。那么商业地产商目前缺乏专业知识和经验，正是咨询公司积极切入商业地产市场的基本原因之一。咨询业跟进伴随着商业地产市场的火爆发展，各类企业不断拥入商业地产行业，所面临的竞争将日趋激烈，由于经验、知识、信息、人才的缺乏以及市场的变化导致对规律的把握出现不确定性的问题越来越多，咨询公司有了更多的发展空间。实际上，咨询公司最大的价值所在，正是基于分析客户存在的企业经营问题，提供给客户系统化的解决方案。

　　商业地产特殊的开发模式、经营方式、盈利渠道等都需要具备地产开发和商业经营管理的复合型人才来操作。目前商业地产的从业人员要么来自地产商，要么来自零售商，两者素质兼备的人才比较少。

　　由于商业地产在中国刚刚兴起，产业生态链条相对较长且需要完善，后续问题还很多。许多地产开发商表示，首先是缺乏具备成熟经验的招商团队，多数项目在特殊商企如娱乐、特色百货等的招商上都感觉乏力；其次是商业经营管理团队少，人才稀缺，尤其是有管理MALL经验的团队与人才就更少。而招商与卖场管理都是商业地产运作的重要环节，关系到项目的成败。

　　但这也正好给了咨询公司机会。咨询公司一方面要组合配置好自身的“商业＋地产”咨询人员，致力于向商业地产商提供“商业＋地产”的成功整合咨询方案；另一方面，也可以向商业地产商提供“商业＋地产”的专业培训及人力资源的猎头服务。

　　中国目前商业经营的业态种类还不是很丰富，据统计，目前中国商业经营形式最丰富的上海，也只有30多万种业态，而美国目前有150多万种。不过业态的种类是跟一个地方的经济发展水平、生活需求相关联的。因此，对新业态不可强求。不过多考察一下国外的经营品种，引进一些适合国情的新业态，也能为商业地产市场增加一些亮色。

　　因此，咨询公司也有必要承担起搭建商业企业与商业地产企业相互沟通的平台的责任，挖掘引进新经营业态的责任，引导从餐饮到美容、从便利店到茶馆、从咖啡馆到洗衣店、从百货到大型超市等商业企业创新的责任。

　　当然，也有一种倾向值得引起注意，目前大多数商业地产咨询公司都是从外行转变过来的，只是看到了这个行业的市场机会，却忽视了潜在的风险。特别是随着7月上旬商务部市场体系建设司会同有关机构，分赴广东、上海、浙江等地进行商业设施建设情况的专项调查，有业内人士推测，商业地产将继住宅之后再度遭遇宏观调控的政策打压，而更有人已将未来的商业地产价格看空了两三成。

　　不过这也许正是咨询业发挥作用的最佳时期。